(这房值吗)

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  目前的楼市,不再是随随便便买套房就能实现物业的保值增值,需要提防各种风险。

  说到投资的物业,无论是住宅,还是商业,还是写字楼,当你要出手物业的那一刻,最终都是要在二手房市场去验证的,所以今天这篇文章就从二手房市场的表现来谈谈哪些住宅产品的保值能力更强。

  一、地段仍是增值的首要因素

  无论任何时候,我始终坚信“区域价值大于产品价值”这句话。

  所谓的区域价值就是地段。地段的含义可以简单的理解为,它是涵盖了交通、市政、商业、教育、医疗等等所有城市配套资源的结合。优质的地段,就意味着占据了完善的城市配套资源。对配套资源拥有的越多,保值升值性自然也就越大。

  我们从二手房各个组团的价格表现来看,位于核心地段的组团价格往往高于其它组团,而越接近核心地段,组团的价格就越高。

  以沙坪坝区为例,从图中我们可以看出,三峡广场作为沙坪坝的中心地段,二手房的价格表现处于区域的最高点,均价达到了建面17000元/㎡,周边组团价格以三峡广场为核心,逐步递减,离三峡广场最远的大学城组团,整体的价格表现仅11000元/㎡。

  数据来源:链家网  数据来源:链家网

  这里单独说一说西永与大学城,这两个组团都是沙坪坝区域相对独立的板块,离三峡广场距离都较远,从区域位置上看,西永依托双碑隧道、双碑大桥达到江北、渝北的便捷度远远高于大学城,从地段条件上来说更优于大学城,所以二手房的价格表现也比大学城更强。

  二、稀缺的资源是保值增值的加分项

  交通、教育、医疗、商业等城市的配套资源,随着城市的发展,都是可以完善弥补的。真的属于稀缺资源的应该是公园、湖泊、河流、森林这些自然景观,因为这些资源基本是恒定的,很难再生,也是真正赋予一个板块、一个项目是否宜居的重要因素。随着土地资源的陆续开发,后期的自然景观也将更加珍贵。

  这里我们选取两种资源类型进行对比参照,第一种是公园资源,第二种是江景资源。

  公园资源:以龙头寺板块的金科公园王府为例,金科公园王府紧邻龙头寺公园,拥有正看公园的视野景观资源,在价格表现上也是板块内最高水平,较周边小区溢价2000-4000元/㎡。

  金科公园王府与周边房价对比

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  金科公园王府公园景观

  江景资源:以北滨路的融景城为例,其中融御与澜岸组团紧邻嘉陵江,享有一线观江资源,依托江景资源,看江组团比不看江组团二手房价格表现高出2000-5000元/㎡。

  融景城看江组团与不看江组团二手房价格对比

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  三、优质教育资源具备一定溢价能力

  教育依然是很多家庭的刚性需求,即使目前没有需求,未来必然面临这项需求。而拥有教育资源的房源在成交价格与市场关注度上面,都要高于不带教育资源的房源。以二塘的保利观塘与万科金域学府为例,这两个小区划片入读南坪实验外国语小学,该校区是南岸区最好的小学之一,在这样优质的教育条件下,保利与万科二手房的价格表现甚至高于比自身地段条件更好的新南湖板块的万友七季城、山千院等小区。

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  四、优质品牌楼盘价格表现强

  大家在选购其他商品时,都会选择口碑好的品牌,因为好的品牌,已经历过市场长时间的检验。买房也一样,简单的说是因为品牌开发商的房子不用担心开发过程中出现的资金链断裂而造成烂尾楼的情况,但这只是买房最基本的需求,品牌除了是质量更有保证外,还具备更优秀的物业管理,更完善的配套设施,这一系列的综合因素就决定了,品牌开发企业的楼盘具备未来涨价的空间。

  我们以本地龙头开发企业龙湖的楼盘在二手房市场的表现为例进行说明。一个是新牌坊的龙湖水晶郦城,另一个是位于冉家坝的龙湖紫都城。两个楼盘都是所处板块内价格表现最高的小区,比周边小区价格溢价少则2000-3000元/㎡,多则4000-5000元/㎡。

  新牌坊龙湖水晶郦城周边小区价格

  冉家坝龙湖紫都城周边小区价格

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  五、刚需小区外部配套及交通条件越完善,价格表现力越强

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  以汽博的奥林匹克花园为例,其中红城、新亚洲、紫枫郡都是奥林匹克花园的高层组团,从图上可以看出,价格表现上新亚洲、紫枫郡组团比红城组团高1000元左右,同时我们也可以看出新亚洲、紫枫郡里这个板块的商业中心以及轨道站点要比红城更近,对于刚需购房者而言,最主要的还是讲求配套完善性和交通的便利性,所以对于刚需型的楼盘而言,越临近配套集中的点,价值越高。

  六、内部功能配套更完善、更细化的小区更具有溢价空间

  大多数购房者,都可能面临过这样的情境,两个相邻的楼盘,价格差不多,开发商的实力也差不多,在选择下叉的时候常常不知如何是好。

  以大石坝板块的东原D7区与首创鸿恩国际社区两个相邻小区为例,2011年-2012年为这两个楼盘新房的主力销售期,在这段时期两个项目销售价格相差不大,价格差价在200-300元左右,但目前东原D7区二手房价格较首创鸿恩国际社区溢价1000-2000元,二手房价格涨幅比首创鸿恩国际社区高10%。

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  相同地段,相同业态,相比首创项目,东原D7区打造了更完善的小区配套系统,除了常规的游泳池、老年健身配套之外,在交房之后对小区的配套进行升级,一方面打造了供儿童游乐的“童梦童享”游乐体系,另一方面打造了加强邻里关系的社区交互系统——原聚场。这个两个园区服务配套,大大提高了小区业主的生活体验。或许前期新房期房销售时,购房者没有直观的感受,预估两小区的实际差值,而在小区交付之后,这个配套的体验差距就表现出来。在二手房价格的表现上,东原D7区的价格也要高于首创鸿恩国际社区。

  童梦童享儿童游乐体系

  原聚场社区交互体系

  七、低总价门槛的房源,成交周期更短

  对于一般的投资者而言,尽量选择投资刚需型、总价门槛较低的产品,如果不自住,投资改善型的产品优势不大,同时又增加了投资负担。改善型的房源总价门槛更高,放在二手市场不一定具备竞争优势。

  我们从二手房市场表现来看,100万以下房源的周期远远短于150万以上房源的成交周期。高总价的房源成交周期普遍较长,一方面因为总价过高原因造成有能力接盘的人范围上缩小。另一方面是因为总价越高,可选择的房源范围就更广,购房者在做购房抉择的周期就更长。

  100万以下二手房成交周期案列

  150万以上二手房房源成交周期案列

  结语

  说到底我们买房,买的不是房子本身,而是房子背后的城市配套,买的是一连串的资源。而二手房市场表现中可以用作新房投资的参考因素也很多,这里我只列举出来很少的几个方面,希望能够在大家进行新房购房中起到一定的参考作用,未来有更多的时间也可以继续与大家来谈到这个问题。

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