华龙网8月7日17时48分讯(首席记者 佘振芳 记者 董进)随着建设用地供需方向的变化,以及转变经济发展方式的需求,如何实现建设占地少、提高利用效率,越来越成为摆在城市建设面前的一道难题。近年来,重庆进行了一系列探索,从供应改革、立体开发到盘活存量,走出了一条节约集约用地的新路子。

  合理供应:土地储备-征收-整治-出让一体化

  提高利用效率,首先要从合理安排供应开始。记者从市国土房管局了解到,近年来,我市主要通过土地储备-征收-整治-出让一体化的机制安排,提高土地供应和利用效率。

  首先是加快供地保均衡,立足经济社会发展与资源、环境、人口等约束条件,按照供需平衡的要求,科学编制供应计划,统筹城市建设所需各类用地供应。

  与此同时,促进批而未征、征而未供土地有效利用,对近五年平均供地率小于60%的区县,除国家、市级重点项目和民生保障项目外,暂停安排新增建设用地指标,暂停农用地转用和土地征收审批。

  此外,市国土房管局还会同规划、城乡建委、统计等市级部门和区人民政府(管委会),建立了土地供后开发利用联动监管机制,除对已供房地产用地开工、竣工进行监测外,对项目取得规划工程许可、商品住房预售许可等时间、规模进行了动态监管,全面掌握已供宗地开发利用情况,按照“建账销号”原则,加大已供但尚未竣工房地产用地项目的监管力度,督促、推动用地单位依规依约进行开发建设,尽快形成有效供给。

  立体开发:上天入地拓展空间

  下了高铁,就可以直接逛超大型商场,逛累了,几步路就是一个绿树成荫、湖光粼粼的美丽公园。这幅场景在重庆沙坪坝火车站已成为现实。

  沙坪坝铁路综合交通枢纽紧邻三峡广场,是全国首例铁路站场上盖做城市空间利用的项目,该项目充分利用地下空间,打破了国内大型综合交通枢纽常用的平面布局方式,采用立体交叉布置,有效地将铁路、轨道、道路、枢纽及物业开发有机的结合成整体,各主要交通方式换乘距离均在100米以内,实现了真正意义的“零换乘”。

  和原成渝客专初步设计比较,项目还增加了48万方物业开发体量,利用地下空间使枢纽的停车位增加了2791个,更是大大缓解了沙坪坝核心区停车难问题;同时充分利用铁路站场上盖空间进行商业开发。

  这种节地模式,真正做到了投入与产出平衡、经济与社会效益双赢。

  沙坪坝火车站只是一个案例。为缓解城市发展中的用地瓶颈,重庆市国土房管局不断强化城市建设用地开发强度、土地投资强度、人均用地指标整体控制,提高城市土地综合承载能力。

  鼓励建设用地立体开发的同时,也通过因地制宜的政策,支持土地综合开发利用:

  比如,新建公共交通设施用地的地上、地下空间,按照市场化原则以招拍挂出让方式实施综合开发;

  对不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地,可按一宗土地整体供应;

  对不具备单独建设条件的地块,可作为零星用地,纳入相邻地块统一规划建设、整合利用,通过接受社会监督公告方式办理供地手续。

  工业用地:鼓励“先租后让”等灵活用地模式

  2017年9月29日,大陆汽车研发(重庆)有限公司以“公开租赁+出让”方式竞得两江新区礼嘉组团F标准分区F12-1-4/04、F12-2/05、F12-1-5/04号宗地,租赁期限为2年,出让年限为48年。土地成交总价为1184万元,其中租赁价款142万元,出让价款1042万元。据悉,这是我市首宗“先租后让”地块。

  什么是“先租后让”?即竞得人与市国土房管局先订立《国有建设用地使用权租赁合同》,租赁期内,对承租土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施不得转租、转让和抵押。待租赁期满时,有关指标达到合同约定条件以及相关考核指标后,就可以办理租赁转出让手续。

  为何要采取这种方式?据市国土房管局有关负责人介绍,以往,企业拿地后可能会出现不同的情况,有的拿地却不开发,坐等土地升值后再捞一笔,还有的效益不够好,没过几年就可能关闭,如果是出让的土地,就很难马上退出来,这块土地就没法给别的企业使用,也有的企业运行中,觉得租用土地比较合适,成本比较低,如果是购买的话则会增加成本,所以先租后让给企业增加了另一个选项,同时也降低了政府的风险。

  记者了解到,为积极推进供给侧结构性改革,优化土地资源配置,降低企业用地成本,促进节约集约用地,市国土房管局于2016年底出台了《重庆市国土房管局关于完善工业用地供应制度支持实体经济发展的意见》,创新工业用地市场配置机制,完善差别化供应政策,严格工业用地监管,建立完善符合企业发展规律、产业生命周期和产业发展方向的工业用地供应制度。其中,鼓励实行弹性出让、长期租赁、先租后让、租让结合等灵活的供地方式。

  盘活存量:推进城镇低效用地再开发

  重庆主城区存量建设用地数量巨大、利用粗放,加强内涵挖潜势在必行。按照推进新型城镇化建设要求,市国土房管局积极转变建设用地供给思路,引导城市建设用地从立足增量扩张转向存量挖潜。

  近年来,主城区每年供应的土地中,存量建设用地占比逐年提升,其中,渝中、江北、南岸等区存量建设用地供应的比例已超过新增建设用地供应比例。

  为破解存量建设用地盘活利用难度大等深层次难题,市国土房管局牵头起草了《重庆市关于深入推进城镇低效用地再开发的实施意见》,坚持发挥市场配置资源的决定性作用,在规范推进政府主导存量土地再开发的同时,通过明确实施程序、完善激励机制鼓励市场主体自主改造开发。

  在渝中区鹅岭区域,曾经的废弃厂房如今已改造成重庆乃至全国知名的文创区域,其建筑风格“复古”,成为最大特色之一,这便是鹅岭二厂。如今,这里已成为众多外地游客前来重庆的“打卡”点,其外地游客量约占其总量的60%。

  上述案例只是冰山一角。近年,重庆主城各区通过盘活低效工作用地,引导产业转型升级。根据整的,工业用地在符合城市规划和不改变用途的前提下,经规划部门批准进行改造开发,建设多层厂房、实施厂房加层或开发利用地下空间而提高容积率的,可不再增缴土地价款。利用现有工业用地,兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,可在5年过渡期内继续按原用途和土地权利类型使用土地。上述政策令开发主体能够实实在在地获得好处,重庆的存量建设用地利用率也得到了提高。

  据市国土房管局有关负责人介绍,通过多措并举,我市通过实行城乡建设用地总量控制制度,提高建设用地投入和产出水平,“十三五”期间,单位固定资产投资建设用地面积要下降30%,单位GDP建设用地面积要下降22%。“今年的目标是单位GDP建设用地下降5%。”该负责人表示。