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房贷风险或一刀切 扩大二套房贷银行有冲动

来源:重庆商报2012年6月11日【评论0条】字号:T|T

市民正在楼盘模型前选购房产。5月份全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,比4月份分别上涨15%、20%。

    市民正在楼盘模型前选购房产。5月份全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,比4月份分别上涨15%、20%。

  5月,CPI涨幅创近一年来新低;外贸开始回升;规模以上工业增加值同比涨幅比4月加快了0.3个百分点;楼市与车市均出现回暖迹象。不过,社零总额增速5月比4月回落0.3个百分点;固定资产增速前5月也比前4月回落0.1个百分点;而欧美经济依然萎靡不振。近段时间,我国出台了一系列稳定经济增长的政策措施。如今中国是否已进入触底或探底阶段?未来,中国经济走势如何?

  楼市

  商业银行资本新规对二套房贷风险权重与首套房一致,这是否意味着二套房贷款即将“松绑”?昨日,市内银行业人士解读认为,从理论上来说,这一调整有效降低了二套房贷的资金成本,可能会促进银行发放二套房贷款。

  扩大二套房贷银行有冲动

  据刚刚出台的《商业银行资本监管办法(试行)》规定,个人住房抵押贷款的风险权重统一定为50%。对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的,追加部分的风险权重为150%。而2011年8月发布的征求意见稿中对首套房贷和二套房贷,风险权重分别为45%和60%。

  “这样的调整可令二套房贷的资本耗用降低,降低了二套房贷的资金成本。”一国有银行个贷部负责人说,对银行而言,二套房贷的贷款利率为基准利率的1.1倍,而首套房贷的贷款利率普遍为基准利率,甚至在基准利率基础上打八五折左右。在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下,商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。

  “银行更愿意发放第二套房贷,因为第二套房贷无论是风险还是利润,都比首套房贷好。”另一家股份制银行个金部人士坦言,从资本回报方面来说,高档楼盘按揭贷款的综合回报率要比低档楼盘高得多,高档楼盘以二套房贷者居多。就风险控制来说,当居民家中只有一套房屋时,一旦丧失还贷能力,商业银行也不能对其房屋进行处置。

  二套房贷暂无松动迹象

  “如果你们按揭的是第二套房,首付必须六成,利率必须上浮10%。”在南岸区滨江路某楼盘销售部,售楼人员向看房者说,现在银行执行第二套房按揭贷款非常严格,开发商也没办法帮忙规避政策。    

  “只要国家对房地产调控的政策不变,特别是对于二套房的首付比例和利率上调幅度没有改变,二套房贷实质性放松的可能性就很小。”市内某银行个人房贷部人士解释说,一旦购房者被认定为第二套房,首付必须达到六成才可能获得贷款,而且贷款利率必须上浮10%。对购房者而言,贷款购买二套房的成本依然较高,新增申办贷款的客户就会很少。银行即使有资金想放款也难。 

  市内某银行个人房贷部人士称,对第二套房,他们严格按照住建部等三部委发布的认定标准执行。现在贷款者在申办个人房贷时,必须签署家庭拥有房屋套数的格式化书面承诺书。市内多家银行人士也称,第二套房按揭贷款政策没松动。

  公积金政策放松消化需求

  “从我们对重庆市场的了解来看,其实公积金贷款放松后已消化了部分改善型住房购买者的信贷需求。”中原地产市场调研部副总监孙刚分析说,银行二套房贷辐射的人群中改善型住房购买者居多。而随着公积金贷款政策的放松,改善型住房的购买者纷纷转向通过公积金贷款买房。因为和商业贷款相比,公积金贷款无论是首付比例还是利息成本上都会更低。从目前的情况看,只要银行二套房贷的门槛和利率不调整,二套房贷很难有实质性放松。因此,虽然对银行而言二套房贷与首套房贷的风险权重“一视同仁”,但是对房屋交易的刺激作用也很有限,更不可能短期内导致房价反弹。记者 梁龄

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  楼市回暖 5月成交强劲增长后市趋稳

  据新华社电 5月份全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,比4月份分别上涨15%、20%。分析人士指出,在今年3月份以来楼市成交放大的局面下,5月份楼市回暖的势头得到进一步确立。

  今年4月份全国商品房销售面积6323万平方米,销售额3749亿元,基本延续了3月份的回暖态势。而5月份的成交表现好于4月份,表明一方面楼市好转趋势继续延续,另外也迎来了更强劲的势头。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,近期楼市成交上涨,一是地方对楼市政策的微调,释放了一定的购买力;二是开盘数量明显增多,且低价或平价开盘活跃。

  同时,数据显示,今年1—5月份,全国房地产开发投资22213亿元,同比名义增长18.5%。从今年前5个月的表现看,投资下滑的趋势逐步趋于平缓。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,在成交上涨的局面下,市场最低点可能已经过去。

  住建部政策研究中心副主任王珏林认为,降息对楼市将产生积极作用,但刺激有限,房价并不具备大涨的基础。陈国强表示,开发商生存压力比之前有所减小,但由于限购、限贷并未松动,楼市的需求有限,而且房地产企业库存较高,资金压力较大,未来房价走势难以迅速反弹,市场将趋于平稳。

  车市

  止跌回升 前5月汽车产销超800万辆

  据新华社电 中国汽车工业协会9日发布最新统计,今年前5个月国产汽车产销双超800万辆,同比增长3.19%和1.70,扭转了前4个月销量同比下滑的局面。

  一些汽车经销商反映,最近两个月汽车厂家压库现象严重。

  业内有人呼吁政府推出新一轮刺激汽车消费政策,以拯救低迷车市。但是,也有观点认为,目前国内车市处于调整期,增长放慢很正常,不需要借助政策进行刺激。

  在国际金融危机冲击下,2008年国内车市持续低迷。在包括车购税减征、汽车下乡、以旧换新等一系列扩大汽车消费政策推动下,中国车市止跌回稳,强劲增长。中国汽车产销从2008年的900多万辆增加到2010年的1800多万辆,两年翻了一番。

  进入2012年,国内车市继续调整,今年前4个月,国产汽车销量首次出现负增长。其实,与国际金融危机冲击下的2008年相比,目前国内车市总体形势并不差。一是国内汽车产销总量是前些年的两倍,基数要大得多。二是国内汽车消费信心并未削弱,不存在持币待购的问题。三是从整体上看,前5月乘用车产销仍在增长,下降较多的主要是商用车。

  今年5月16日,国务院召开常务会议,讨论通过《国家基本公共服务体系“十二五”规划》,会议决定安排60亿元支持推广1.6升及以下排量节能汽车。这是过去每辆节能汽车补贴3000元政策的延续,并非新的政策。按照现行每辆补贴3000元的标准,60亿元节能汽车补贴1年可补贴200万辆节能汽车。

  外贸

  5月进出口创新高 能否持续待观察

  据新华社电 海关总署10日发布的数据显示,5月份我国进出口总值同比增长14.1%。其中,出口同比增长15.3%,进口同比增长12.7%,进口、出口规模超出市场预期,双双创下月度新高。记者调研发现,一些港口吞吐量降幅环比收窄,与俄罗斯、巴西等国的贸易量大幅增加,在宁波港,5月集装箱吞吐量更是创月度历史新高。

  国务院发展研究中心对外经济研究部副部长赵晋平说,5月份我国进口、出口规模走高,受到了“五一”假期和欧元贬值带来的影响。

  不过,赵晋平说:“今年来我国外贸出口一直在波动,仅从5月份来看,还不能判断出口整体趋势已经改变。”国家发展改革委学术委员会秘书长张燕生也表示,外贸数据有一定的滞后性,通常反映的是3至6个月,甚至更长时间前的情况。因此,5月份的月度反弹是否是持续性的,仍需要观察分析。

  “从长期看,世界范围内的外部需求将长期低迷。”商务部综合司副司长宋立洪说。数据显示,5月份美国非农业部门新增岗位远低于市场预期,仅6.9万个,而非农失业率则出现了自去年6月份以来的首次回升。同时,希腊大选重燃的欧债危机担忧在5月份持续发酵。

  日前公布的5月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.4%,其中,新订单指数在连续4个月高于临界点之后降至临界点之下的49.8%,反映制造业外贸情况的国外新订单指数为50.4%,比上月回落1.8个百分点。

  经济走势

  经济已触底还是该“筑底”?

  据新华社电 5月份宏观经济数据可谓喜忧参半——CPI同比下行超预期,稳增长政策空间加大、进出口规模同比回升,外贸有所好转;但PPI和PMI等工业数据仍“亮红灯”,国际经济形势仍不明朗,经济下行压力仍较大。

  经济是已触底还是该“筑底”?如何看待我国经济发展中出现的暂时性困难?又如何为稳增长注入新的动力?

  经济增速正在下行探底

  “经济没有像预想的那样回稳,而是出现了超预期的进一步回落。既不可过度反应又不可掉以轻心。”中国社科院经济学部副主任刘树成判断,现在是接近底部,硬着陆的可能性基本不存在。国家出台了预调微调的措施后,下半年经济有望出现“回升的拐点”。

  “即便是经济增速有所放缓,经济基本面依然良好,应该是在软着陆的过程中。”国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良则认为,经济增速二季度仍将下行探底,三四季度会上扬。

  外需乏力通胀冲动犹存

  “外部因素上,与发达国家经济复苏缓慢、贸易保护主义有关;内部原因则是房地产、基础设施、制造业投资减慢、小微企业经营困难。”祝宝良点出经济困局的症结。从国际环境看,近日来关于希腊退出欧元区的猜测日渐升温,西班牙主权评级被下调也预示着欧债危机向核心国深度蔓延;美国则因经济数据不佳随时可能推出新一轮货币宽松。国际经济形势不明朗,欧美债危机有进一步深化的可能。如果加深,则不但外需受损,且国际贸易风险增加,雪上加霜。

  5月主要宏观经济数据的出炉凸显了国际经济环境的萎靡,也暴露了我国经济发展过分依赖外贸、地产、粗放式发展的弊端,使得进一步激发内生动力的需求更显紧迫。在国务院参事汤敏看来,房地产市场及其上下游产业近半年来的荣衰变化就是最好的启示。

  此外,物价本月虽如“驯服的老虎”涨幅回落,但近段时间来先后出现的“菜神爷”“蒜你狠”和“火箭蛋”等表明,涨价冲动犹存。

  稳增长要培育新增长点

  连日来国家出台的一系列稳定经济增长的措施,包括鼓励民间资本投资的文件出台、加快项目审批、支持节能家电消费的财政补贴下放等,凸显了政府提振经济的决心和信心。

  “CPI增幅下降为政策刺激措施腾出了空间。”英大证券研究所所长李大霄说,“政策力度还有必要再加大,随着下阶段稳增长政策不断推出,经济稳定可以期待。”

  国务院参事汤敏认为,稳增长的关键在于培育新的经济增长点,例如清洁能源,高新技术。“过去我们急于发展,将一些本该高精尖的产业如太阳能光伏、风电做成了低端的,重规模轻技术、重产量轻质量的产品,现在需要做的不但要压缩过剩产能,还要力争技术争上游。”

  “过去两年,中国经济一直在调整。”常驻新加坡的标准普尔主权评级资深董事陈锦荣接受记者采访时说,“现在与2008年时制定政策的情况不同,政策制定者可能有更充沛的时间为各种情况设计应对方案,新的刺激计划将更加高效节约。”

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