物业专项维修资金,也就是俗称的“大修基金”,与每个市民的生活息息相关。

  12月20 日,上游新闻记者从重庆市住建委获悉,新修订的《重庆市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《管理办法》)将于2022年5月1日起施行。

  《管理办法》有哪些变化?上游新闻记者对西南政法大学民商法学院讲师任龙龙进行了专访。任龙龙表示,《管理办法》从主体、权利义务、程序性事项及配套制度四个方面进行了重要修改。

  关键词一:主体方面

  一是明确监督管理机构,完善监督管理体制。

  《管理办法》明确住房城乡建设主管部门负责物业专项维修资金的监督管理工作,特别提出市、区县(自治县)人民政府应当加强物业专项维修资金管理工作的领导,明确物业专项维修资金代管机构,配备与工作任务相适应的工作人员,落实工作经费。

  此外,还要求市、区县(自治县)其他有关部门以及物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府按照各自职责分工,共同做好本行政区域内物业专项维修资金的相关管理工作。

  任龙龙说,由此,《管理办法》构建了完善的关于物业专项维修资金的监督管理体制。

  二是扩大交存主体范围,充实物业专项资金。

  《管理办法》规定,除业主外,建设单位亦应交存物业专项维修资金,且明确规定新建商品房在办理网上签约备案时,由建设单位代为足额交纳首期物业专项维修资金。

  未出售的房屋,建设单位应当在办理竣工验收备案前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金账户。

  关键词二:权利义务

  一是厘清公共收益。

  任龙龙介绍,《民法典》第282条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”

  由此,《管理办法》明确规定,业主大会成立前,公共收益应当存入物业专项维修资金账户,并设立单独账目。

  此外,其还规定纳入物业专项维修资金的公共收益,用于全体业主共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

  二是修改交存标准。

  旧版《管理办法》规定主城区范围内,交存标准为:“有电梯的,按每平方米建筑面积80元交存;无电梯的,按每平方米建筑面积50元交存。”

  《管理办法》明确了新的交存标准,将之统一为:“建设单位、业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”

  其中,“本市中心城区范围内,首期物业专项维修资金的交存数额由市住房城乡建设主管部门确定;本市中心城区范围外,首期物业专项维修资金的交存数额由各区县(自治县)住房城乡建设主管部门确定。”

  关键词三:程序性事项

  一是降低表决权数。

  《管理办法》对牵涉到物业专项维修资金的表决权数进行了新规定,以降低业主表决门槛,形成业主共同决议,切实保障业主的合法权益。

  旧版《管理办法》涉及到表决时均规定需双“三分之二”业主同意,即专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主表决同意。《管理办法》虽仍然规定需双“三分之二”业主参与表决,但仅需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。

  任龙龙说,这主要涉及到与物业专项维修资金有关的决议及使用方案等事项、变更专户管理银行事项、申请重新代管物业专项维修资金事项以及利用物业专项维修资金购买国债事项等。

  二是完善简易程序。

  《管理办法》从适用事项、办理程序以及代修费用等方面对需要使用物业专项维修资金的应急简易程序作了详尽规定,有利于及时处置突发紧急事件,防范风险,切实维护市民的合法权益。

  三是延长公示日期。

  旧版《管理办法》对需公示事项的期限要求一般为5日以上,《管理办法》则将之延长为7日以上。

  关键词四:配套制度

  一是探索商业保险制度。

  《管理办法》明确规定:“鼓励探索建立物业专项维修商业保险制度。经业主共同决定,可以使用物业专项维修资金购买保险。”

  任龙龙说,尽管目前物业专项维修商业保险制度已有探索,如给电梯、消防等特种设备购买商业保险等,但在我国仍属于十分空白的领域。

  “物业专项维修商业保险制度的引入,既能够降低决策成本,促进资金利用率的提高,又可以充分发挥保险公司的风险管理功能,提高小区物业的整体管理水平,从而维持和改善小区物业质量,提升市民生活质量。”

  二是引入三方机构评审。

  《管理办法》规定,对于10万元以上物业专项维修资金的使用,应当引入具有资质的第三方机构评审,评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支。

  任龙龙称,通过第三方机构客观、公平、公正的评估,可以在确保物业服务的同时,避免矛盾的发生,保障各方主体的利益,促进社会和谐进步。

  上游新闻记者 陈竹