业主委员会成立难、公共维修资金使用难……曾是小区治理的“老大难”问题。即将于2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》中明确业主可以设立业主大会,选举业主委员会,突出了业主在重大问题上一致决定的权利,用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。

  《民法典》中明确规定在选举业主委员会或者更换业主委员会成员,使用建筑物及其附属设施的维修资金,筹集建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施等需要业主共同决定的事项中,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

  对于选举业主委员会或者更换业主委员会成员,《民法典》明确应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。实际上意味着只需全体业主1/3同意(即2/3×1/2)即可成立业委会。

  虽然《民法典》降低了表决门槛,鼓励业主参与小区管理,参与业主的范围更加广泛。但在实践中仍然存在一些新建小区入住业主数量不足,或者有些老旧小区无法联系上业主,或者业主不愿参与表决的情况,导致业主委员会无法成立,需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议,维修资金难以发挥作用,公共设施得不到及时维修等问题。

  无法成立业委会怎么办?  试点”物业民主管理小组”模式

  在重庆璧山区璧泉街道,鸥鹏凤凰城小区规模较大,业主入住率不足,暂不具备成立业主委员会的条件。为了保障入住业主的权益、完善基层群众自治机制,在小区党支部的指导下,凤凰城小区成立了物业民主管理小组。民主管理小组代替业主委员会全程参与服务小区、服务业主的各项工作,指导、规范和监督小区物业服务企业的工作。

  据介绍,物业民主管理小组下设综合组、平安组、环卫组、绿化组、项目组、财务组、交通组7个工作组。各工作组在民主管理小组的领导和指导下开展工作,落实小区党支部明确的工作职责,承办民主管理小组交办的工作任务,指导、规范、监督小区物业服务企业的各项工作;发现问题,及时向小区党支部和民主管理小组报告,同时督促小区物业服务企业整改落实。

  绿化组的组长陈思介绍,物业民主管理小组共有成员28人,全部由小区业主组成。小组成员有的是通过小区党支部推举,有的是热心的业主毛遂自荐,最终经过审查审核担任。每个小组的成员都是根据自己的意愿,结合专业实践来分组服务,每人都能在自己的岗位上发挥专长。

  她说:“比如我所在的绿化组,就主要负责指导、规范、监督小区物业企业开展小区绿化养护等工作。如果看到草坪或植被有缺损,及时就和物业联系,让他们尽快补种。”在物业民主管理小组工作的推动下,小区物业将垃圾桶换上了美观大方的铁艺垃圾桶,小区步道整洁干净、绿化郁郁葱葱,景观湖里还有几只天鹅徜徉,犹如一副宁静冬日的画卷,环境媲美公园。

  7个工作组各司其职 监管小区大小事务

  每个小组各司其职,负责小区内大大小小各类事务。综合组负责指导、规范、监督小区物业企业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等方面的综合协调、运行、处置以及人财物、制度保障等工作。平安组则负责小区公共秩序、安全、稳定、消防等工作;环卫组则负责小区清扫、清洗、清漂、清理、清运等环境卫生工作;项目组则负责小区楼宇外观管理、设备运行管理、项目和物业共用部位、共用设施及场地的维修、养护等工作;财务组则主要负责小区公区规范设置广告和制定收费标准等工作,检查小区公区收支及公示公开等情况,负责小区党支部收支管理等。

  在物业民主管理小组的监督下,物业每季度公开小区公共收益收支情况,使小区公共收益收支情况进一步公开透明。凤凰城小区1期、2期公共收益每年在8万元左右。

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  带你了解我们的物业权,顺带还了解了#璧山小区自治#

  璧山创新开展“党建引领、小区治理”改革

  璧山区纵深推进“党建引领 小区治理”工作,帮助20多个像鸥鹏凤凰城小区一样,没有条件成立业委会的小区,成立了物业监督小组。推行小区清单管理制度、效果评估制度、创先争优制度,推动小区、楼栋、单元、楼层的民主自治管理,以自治组织和项目化运作方式,激发居民自我管理的热情和积极性,实现业主自治,让小区的事不出小区,切实提高了居民的幸福感、获得感。

  2019年以来,璧山区已在156个居民小区开展“党建引领、小区治理”工作,引导8000多名小区党员参与开展小区治理工作,推动党的“神经末梢”和城市治理的“基础单元”深度融合、互融共促,激发基层群众自治的积极性,引导小区居民实现“自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”。

  一篇手绘长图看懂璧山小区自治是怎么实现的

  (手绘/@刘春田画画)